¿Sirven para algo los simuladores hipotecarios?
Afrontémoslo. El reto de la búsqueda de un hogar, a menudo presenta muchas aristas a tener en cuenta: intereses, plazos, comisiones, vinculaciones… Y en medio de esta aventura, aparece una herramienta digital que promete darnos las respuestas a golpe de click: el simulador hipotecario. Pero, ¿qué tan confiable es esta herramienta? ¿Sus predicciones pueden ser usadas como un referente en tu cálculo hipotecario?
La primera vez que uno teclea en un simulador la cifra mágica que aspira a pedir prestada, la experiencia es casi mística. Pones el precio de la vivienda (con optimismo), el dinero que ya tienes ahorrado (con realismo doloroso) y un plazo que estiras hasta casi la edad de jubilación. ¡Voilà! La pantalla te devuelve una cuota mensual que, sorprendentemente, parece asumible. En ese momento, muchos sienten que han dominado las finanzas. Han resuelto la ecuación de su vida con un par de casillas rellenas. La realidad, sin embargo, es un poco más… compleja.
Los simuladores son herramientas fantásticas para obtener una idea inicial, una aproximación de primer orden a lo que podría ser su compromiso financiero. Nos dicen, con cierta lógica algorítmica, cuánto pagaremos al mes si nos aplican un tipo de interés fijo o variable determinado. Pero, y aquí viene el problema, ese tipo de interés puede no ser el que un banco te va a ofrecer. Los simuladores trabajan con tipos de interés de referencia, promedios o, en el mejor de los casos, la «mejor oferta del mes» de la propia entidad que aloja la herramienta. Para pasar de esa cifra orientativa a una oferta vinculante y personalizada que tenga en cuenta su historial crediticio y su nivel de endeudamiento, lo más sensato es recurrir a un bróker hipotecario como los de Aim Inver. Estos profesionales son los que realmente pueden dar la ‘temperatura’ del mercado actual y no el ‘pronóstico general’ del simulador.
Es así que los simuladores son transparentes hasta cierto punto, pero su utilidad tiene límites infranqueables que conviene recordar. Un simulador estándar calcula la cuota utilizando el sistema de amortización francés, que es el predominante en España. Es decir, al principio se pagan muchísimos intereses y muy poco capital, y la proporción se invierte con el tiempo. El simulador te muestra el resultado de esa matemática. No obstante, ¿qué le falta a esta herramienta para ser una auténtica pre-oferta bancaria?
La respuesta es un catálogo de gastos y costes anexos tan extenso como el de las tapas en un bar andaluz. El simulador, en su versión más básica, ignora la Tasa Anual Equivalente (TAE). La TAE es la métrica que realmente nos interesa, pues incluye, además del tipo de interés nominal (TIN), los costes de comisiones de apertura, y los gastos de los productos vinculados (seguros de hogar, seguros de vida, planes de pensiones) que el banco te exigirá para mejorar ese interés inicial.
Imaginemos que el simulador te dice que tu cuota es de 800 euros. ¡Perfecto! Luego, el banco informa que, para mantener ese interés bajo, necesitas contratar el seguro de hogar con ellos (15 euros/mes) y un seguro de vida (25 euros/mes). De repente, su coste real se eleva ya a 840 euros. Y eso sin contar la comisión de apertura si existiera (aunque cada vez es menos habitual). El simulador, por sí solo, no puede predecir el nivel de vinculación ni el coste exacto de estos productos colaterales.
Si hay un terreno donde la simulación se acerca mucho más a un cálculo certero es en el caso de las hipotecas de tipo variable. Los simuladores de hipotecas variables usualmente requieren un diferencial (el porcentaje fijo, que suma el banco) y el valor actual del índice de referencia (en España es, mayoritariamente, el Euríbor).
El problema es que el Euríbor es un organismo vivo, volátil y, francamente, un poco caprichoso. Calcular una cuota a 30 años con el Euríbor actual es como pronosticar el tiempo en 2050 basándose en lo que marca hoy su termómetro. Sirve para el instante actual, pero no para lo que vendrá. Es fundamental, en este punto, tener siempre en mente la referencia de dónde venimos. El Banco de España publica y monitoriza constantemente la evolución de los tipos de interés y los índices de referencia. Saber que este organismo vela por la estabilidad nos da un marco de formalidad, pero no elimina la incertidumbre. Un simulador mostrará la cuota que pagarías hoy, pero es incapaz de proyectar la subida o bajada que se producirá cuando su hipoteca se revise (normalmente cada 6 o 12 meses).
Por eso, el valor real de un simulador en una hipoteca variable no es decir la cuota exacta, sino permitir realizar un ejercicio de «estrés» financiero. ¿Qué pasa si el Euríbor se dispara un 2%? ¿O un 4%? Es recomendable rellenar la casilla del tipo de interés con un escenario pesimista. Si el resultado sigue siendo asumible para tus finanzas, entonces estás preparado para el variable. Si la cifra te provoca sudores fríos, quizás sea momento de explorar las bondades del tipo fijo, aunque el interés sea superior.
Es así que los simuladores hipotecarios son verdaderamente útiles en una fase crucial de la preparación. Son el primer esbozo, la herramienta que nos permite visualizar, por ejemplo, la capacidad de endeudamiento al saber, aproximadamente, hasta qué cantidad de capital nos podemos permitir solicitar sin incumplir la regla de oro de que la cuota hipotecaria no debería superar el 30-35% de los ingresos netos familiares. Por otro lado, permiten jugar con el tiempo, ya que se puede ver cómo alargar el plazo de 25 a 30 años reduce la cuota mensual, pero eleva espectacularmente el total de intereses pagados al final del préstamo. Ver este impacto del plazo elegido es verdaderamente útil para tomar decisiones financieras responsables. Finalmente, puede ser útil en la comparativa de las ofertas publicadas por diferentes entidades. Si el simulador de un banco «A» arroja una cuota visiblemente más baja que el de un banco «B» con los mismos datos iniciales, es una señal para empezar a investigar la oferta real del primero.
